5个技巧，像专业人士一样谈判你的下一个商业租约
2021年5月6日朱莉·亨兰
我的工作对象主要有两种:一种是占用办公空间的人，另一种是负责将办公空间出租给他人的人。虽然这些组织有一种共生关系，但我们发现有一个领域他们往往彼此说着截然不同的语言——当谈到平方英尺时。
如果你是占用办公空间，在尽职调查的过程中，你可能会问自己以下问题:这个空间能满足我们的需求吗?它能支持混合工作模式吗?什么构成了可出租平方英尺(RSF)?什么是可用平方英尺(USF)?我应该自己获取尺码吗?
我概述了五个技巧，让你更清楚，增加信心，这样你就可以像专业人士一样处理你的下一次租赁交易:
这个空间能满足我们的需求吗?真的能满足吗?作为一名占用者，我有对新办公空间进行尽职调查的第一手经验。现在要找到合适的位置和合适的空间是令人生畏的，但在租赁的过程中也会增长。如果你像我的许多客户一样，你可能正在认真考虑混合工作模式，这意味着你至少需要不同类型的空间组合来支持你的员工前进。
专业技巧一:当你去市场时，要清楚你所参照的面积。当决定空间是否适合你的员工和业务时，你需要注意的平方英尺是实用平方英尺(USF)．经纪人和物业经理可能会提供可出租平方英尺(RSF)．要求最近的BOMA研究或区域分析的任何文件以确认USF。
举个例子:您已经进行了分析，并确定需要15,000 USF来支持您的员工和业务功能，并提供增长的灵活性。去市场时，你可能应该看看广告中标价在16,500 -19,500 RSF之间的套房，具体价格取决于建筑。如果你对广告上宣传的15,000平方英尺的套房感兴趣，一定要弄清楚这个数字代表的平方英尺是多少。
究竟是什么构成了可出租平方英尺(RSF)?可出租平方英尺(RSF)包括你要出租的套房范围内的面积，再加上一定比例的份额大楼里所有能支撑你办公室的空间。这可能是同一层的空间——比如公共卫生间，或者在建筑物的其他区域，如大厅、走廊、阳台、机械区等。
专业技巧2:USF和RSF之间的增量可以有许多不同的名称，包括负载因子、R/U因子、因子、Gross Up或市场因子，仅举几个例子。这些术语经常互换使用，但它们的意思并不总是一样的。不要假设。要求对方澄清你所评估的每个房产的RSF是如何计算的。这将有助于确保你对可比性分析的透明度。
RSF似乎比我的USF高。这是否意味着建筑效率低下?一种误解是，这个“因素”是建筑效率的指标。当办公楼只不过是一个小大厅和走廊，把人们带到他们的套房时，情况可能就是这样。但在今天的多功能建筑模式中，这一因素是为建筑服务的核心区域(大厅、走廊、机械)以及它可能还包含一定比例的设施份额，这些设施是可取的，但不是建筑运行所必需的。
专业技巧3:如果您正在比较多幢建筑中的套房，请确保您清楚地了解您入住的套房的总使用面积，然后在评估使您达到广告RSF的额外面积时，比较该建筑提供的价格。大厅café，自行车存放处，健康区和户外空间都可能成为最终租赁的RSF的因素。如果他们对你的公司有价值，那么三角洲可能是一项有价值的投资。
业主是如何确定RSF的?在美国，博马是最常用的空间测量标准。当收到来自经纪人的平方英尺报价时，询问使用什么测量标准来得出RSF。这将帮助您更好地了解您是否在不同建筑的套房之间进行了苹果与苹果的比较。
虽然BOMA标准的旧版本仍在使用，但最常见的可能是:
- ANSI/BOMA Z65.1-1996测量办公建筑面积的标准方法
- 1996年的BOMA标准是第一次将空间比例计算到建筑的所有区域，包括共享的大厅和其他设施。
- 办公建筑:标准测量方法(ANSI/BOMA Z65.1-2010)
- 2010年，该标准进行了更新，以应对混合用途物业的增长趋势。
- BOMA 2017办公楼:标准测量方法(ANSI/BOMA Z65.1-2017)
- 这个版本完成了一些必要的更新，但与租赁有关，最大的变化是首次将屋顶露台和阳台等可占用的室外空间纳入建筑平方英尺。
专业提示4:如果租赁语言引用了上述标准之一，但说“修改”，这只是意味着建筑业主在解释如何按平方英尺比例时选择超出标准。这可能是为了给像你这样的潜在居住者一个更低的载客率，也可能是为了把空间分解成最大限度的可出租面积。密切注意修改的内容。
我应该自己获取尺码吗?视情况而定。测试是否能证明你所有的空间需求都能装进这套套房?你对结果满意吗?如果RSF大大超过USF，您需要适合您的项目元素，这些设施是否为您的员工增加了价值?最终，这取决于交易总额以及你愿意承担多大的风险。
专业技巧#5:如果空间有任何独特的建筑属性，如倾斜的墙壁，测量可能是可取的。虽然这些功能可能会提供有趣的设计美学，但当涉及到租约的尺寸和平方英尺时，请确认这些功能得到了适当的处理。在一个案例中，我们对租户的测量最终使一层楼的平方英尺面积减少了近6%。虽然这种差异不足以对他们的空间需求产生负面影响，但它确实减少了最终的租赁面积，而且在租赁期内节省的成本非常可观。
在选择新办公室时，有许多因素需要权衡。请记住，BOMA不是法律。建筑业主不需要使用它来决定如何在建筑中分配空间。你的新办公空间将为员工和业务功能提供足够的空间，这是你下一次尽职调查评估时可以放心的一个领域。
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