商业写字楼如何通过体验来释放价值
2023年1月11日Peter Weingarten著
商业写字楼开发停滞不前。房地产是有周期的，我们正处于一个典型的下行周期，这种混合的工作模式破坏了需求端，加剧了这一周期。目前的市场空置率处于历史高位，建筑成本处于历史高位，利率也在上升。尽管企业为应对经济逆风而努力裁员，但劳动力正在以优势走出大流行，这导致租户对他们的回归办公方式和房地产需求持犹豫态度。这最终导致了该行业面临的另一个普遍问题:项目没有债务。
放款人不放贷的一个原因可能是，他们不确定“价值”是什么，因为他们正在评估相对于他们提供的债务的前景。为了让债务流向新的开发项目，利益相关者需要清楚地看到“价值”。作为设计师和建筑师，我们必须应对当前的环境，并调整我们如何定义写字楼的“质量”。
无论近期的前景看起来多么糟糕，最终还是有机会彻底改造60多年来从未发生过重大变化的商业办公楼模式。这种旧的办公楼设计模式是为一个完全不同的劳动力时代设计的，当时雇主掌握着杠杆，有明显的等级制度，主要关注的是企业效率和顺从的单一文化。
人才规则!
企业知道，人力资本是他们最大的资产，对人才的竞争正在激烈进行，员工们要求新的工作方式。我们正越来越多地围绕着一个混合现实，办公室不再只是一个可以在任何地方集中工作的人的容器，相反，办公楼必须支持新的工作方式，并为使用它们的租户提供难忘的体验。
奔向体验
鉴于为业绩最好的公司寻找合适的工作场所的风险很高，普遍的观点是存在一个“飞向品质在美国，只有最好的A类资产中的最好的资产才会继续在市场上具有吸引力。贷款机构可能不确定如何评估“价值”的一个原因是，所有评估“质量”的角度在历史上都低估了“经验”的无形资产，而“经验”更难量化。
质量通常被描述为客观的房地产元素，但我们今天真正拥有的是向用户体验交易的转变……“奔向体验”，这是基于员工在新冠疫情后对有吸引力的工作场所的渴望，这些地方可以证明他们在时间和精力上的个人投资是合理的。
尽管很难评估什么样的体验会很棒，但这是解锁租户真正想要的东西的关键。查尔斯·埃姆斯(Charles Eames)认为，“在设计一把椅子时，考虑一把椅子的外观是我最担心的事情。”价值超越了美、美学和风格。这个问题被优雅地解决了!
这远远超出了当前建筑模型中升级的饰面和设施。这意味着将容器改变为更“优雅地解决”或更全面地考虑以满足这一时刻——以吸引足够多的人每天都想回到办公室。
目标策略:拥抱混合用途- 提供积极的和连接的底层体验，成为社区的一部分。这将有助于写字楼成为20分钟城市的锚点。
- 引入更多的“第三场所”，如零售和其他设施。相反,创建一个生态系统其他需求，如日托、医疗保健和娱乐，以提供接近日常需求的服务，同时满足前往大楼的各种人群。
- 忽视社交空间，后果自负;支持社区和社会联系的场所有助于提高工作满意度。
- 提供在整个建筑中分散设施的能力，设计增加入住率和出口，地板负荷和浴室。
击中靶心
用户体验的核心是“意图”——存在的原因。覆盖在上面的是一种维恩图，包括“空间”、“互动”和“期望”，它们最终决定了一个人对自己经历的看法是积极的还是消极的。“期望”水桶会让人们对重返办公室感到焦虑。期望在很大程度上受到过去经历的影响，对于员工来说有很多包袱，他们记得在办公室是什么样子的。
我们可以把这个问题看作是一系列同心圆，最外面的环是最宏观的影响，直到让员工进入办公室的靶心。所有这些戒指都根植于人们的期望和一个基本问题，即人们如何看待他们在上班、上班中和下班的整个旅程中的经历。
最外层的一环可能是从你对自己居住的地方的感觉开始的。在Gensler的最近城市脉搏调查，我们发现，尽管他们对自己的城市体验非常满意，但许多居民并不认为自己的城市是居住的好地方，超过三分之一的受访者表示，他们可能会搬出目前的城市。所以现在我们在去办公室的经历中有了第一个压力点:“在市中心或甚至在城里都不太好。”
下一个环可能是关于员工进入办公室后希望实现的目标，为此，我们可以看看Gensler最近的职场调查(Workplace survey)，看看不同年龄段的人的观点有什么不同。在我们最近的美国职场调查在美国，所有受访的人都将“专注于工作”列为重返办公室的首要原因。一般来说，受访者的四个主要原因是出于专注于工作的意图，无论是独立还是与团队合作，或者是为了通过获得某些技术或材料来完成工作。值得注意的是，专注对年轻一代尤为重要。
为了提高工作效率并保持员工的敬业度，找到合适的经验组合是至关重要的。詹斯勒的研究还发现，年轻一代更喜欢设施更丰富的空间，而年长的员工更喜欢公司和商务型的环境。与年长的同事相比，他们更愿意回到办公室寻找理想的工作经验。
投机vs专用建造
新的职场生态系统必须在短期内令人满意，同时也要营造一个实现长期目标的环境。办公楼板的设计是灵活的，可以容纳最广泛的企业用户和租户，被设想为围绕垂直核心的无阻塞地板区域的无处不在的赛道。看不到一个员工体验司机!
在这个范围和规模的另一端，是建造适合自己的建筑。这些专门为改善工作场所而建立的投资是文化试金石、品牌灯塔、社区投资和创新加速器。量身打造的工作场所所提供的所有经验正是当前劳动力所期望的，我们的挑战是找到一种方法，使其在这种最敌对的经济形势下的投机发展中发挥作用。
目标策略:更多的连接- 建立与高性能室外空间的连接——为室外区域配备机械系统，如辐射加热和冷却，以支持会议、焦点空间等。
- 重新考虑中心核心元素——如果可能的话，消除阻碍中心核心。
- 允许租户更大的灵活性，自定义楼层之间的视觉和文字连接，而不仅仅是沟通楼梯，减少对电梯的依赖。
- 提供不同的地板尺寸和尺寸，以考虑不同的特定用途空间，并允许跨多个楼层提供更独特的体验。
- 设计更多的策划视野和获得日光，而不是连续的落地玻璃幕墙。
持续价值和ROI
传统的办公建筑本身既不积极健康，也不可持续，占全球碳排放量的39%。我们应该考虑这些建筑作为对每个人福祉的投资所具有的更广泛的价值。ESG、健康和亲生物性是出色租户体验的重要贡献者，也是释放这些资产持续价值的关键。
西奥多·罗斯福是房地产价值的伟大捍卫者，他强调说:“每个人在繁荣社区不断增长的地区投资于精心挑选的房地产，都是最可靠、最安全的独立方法，因为房地产是财富的基础。”随着今天对工作场所的了解，罗斯福肯定会修改他的声明，包括最有价值的地方超越位置，优先考虑人类体验，这就是为什么人类体验设计是一个如此强大的机会。因此，我们不应该屈服于信心危机，相信房地产开发的内在价值。
然而，现在是重新思考传统商业办公楼模式的时候了——重新定义写字楼的“质量”，创造引人注目的工作场所，培养当今租户渴望的难忘体验。
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