住房危机:在创新找到希望
2022年8月3日|霍莉·阿诺德
房地产开发在旧金山浸渍。根据最近的一份报告与旧金山规划部门共享,有望实现2022年只有2800个住宅单位。这是低于10年平均约为3500辆,远低于城市每年5000辆的目标。住房申请和资格的数量也低于10年平均水平,表明underbuilding的趋势不会很快逆转。
通过大流行,加州已经感到迁移模式改变。人离开旧金山海湾地区其他县和萨克拉门托的密度和更开放的空间更少。许多年轻的工人搬出去的城市接近家庭在2020年。其他人在搜索领域的远程工作的机会较低的生活成本。因为长期以来,就业增长超过了住房生产在旧金山,这座城市仍然面临住房短缺。
虽然旧金山和海湾地区可能感觉住房短缺的痛苦比其他城市更严重,我们并不孤独。去年,房地美(Freddie Mac)的一份报告估计,美国的住房供应赤字在2020年底的380万台。
在2018年,我写了一篇关于建筑师如何积极努力帮助解决我们所面临的住房危机在海湾地区。电视台在我们的世界中,两个住房生产面临的最大问题是建筑成本和沉重的监管。超过四年,大流行后,这两个问题仍是阻碍房地产开发。
沉重的监管的影响是明显的公众评论期最近的旧金山计划委员会会议上,许多的发言人引用城市破碎系统的地方。这个问题有很多因素:加州环境质量行为(CEQA)是常用的团体停滞发展。权利的过程,内含住房需求,影响费用也的发展障碍。很好的和必要的一切城市发展的生态系统——但是他们增加成本和风险,从而打乱了财务生存能力的发展,而不是保护环境。
至于建设成本:通胀上升,借贷的成本钱,劳动力短缺都贡献者迅速升级的建筑成本。加上长达一年的等待电器和其它大宗商品短缺,住宅建设成本在旧金山不是很快下降。
在我们的一些大湾地区的邻居是新兴的流行更迅速,旧金山仍在苦苦挣扎。取得进步在住房短缺,我们必须打破常规问题解决方法和超越典型的价值工程解决方案。我们必须理解和解决潜在的问题,我们必须考虑更多。最近,我们看到一些创新的解决方案开始从相对较新的角度解决住房危机,包括office-to-residential转换、模块化的解决方案,和公共政策更新。
Office-to-Residential转换
如果答案不是建造新的建筑,但我们已经重新定位建筑吗?旧金山商业杂志最近报道,加州已经拨款4亿美元充分利用商业建筑转化为住宅。通过重新定位表现不佳的办公室资产转换成住房,我们建筑注入新生命的物理结构不适合当前需求的劳动力。
詹斯勒已经评估在北美300多个潜在office-to-residential转换,我们有磨练的特征,使办公空间不太理想,但可以适合的公寓。这些建筑,尤其是位于中央商务区的奖金将生命和活力社区通勤者后回家了。这是一个关键问题在旧金山的金融区,雪上加霜白领工人在家工作的能力。
虽然office-to-residential转换不会解决所有问题,但他们可能是一个有前途的战略,以帮助满足住房元素和地区住房需求评估(RHNA)需求在旧金山。另一个好处是,更多的全职居民金融区将丰富和活力的社区不存在与当前(或防)通勤人口。
模块化的解决方案
模块化的住房解决方案可以帮助更快更经济地提供的住宅单位比通常使用传统的建筑。虽然模块化已经存在了几十年(认为美国西尔斯罗巴克公司目录的房屋仍点旧金山东湾),这个行业还没有完全能够理解一个可持续的商业模式。但有迹象表明,模块化已成定局,这有助于为住房提供可行的解决方案。在洛杉矶,詹斯勒使用模块化的建设节省时间、成本和物质资源与相同的表现力和连接在创建住宅社区,我们期望从传统建筑。
在加州的其他地方,我们与DignityMoves一个非盈利组织,致力于结束无家可归在我们社区通过建立临时支持住房,“快速、经济高效的、可扩展的解决方案。“詹斯勒是兴奋与DignityMoves工作,与几个模块制造商提供住房解决方案在几个加密整个州的位置。
模块化的好处在劳动力方面显示出了希望:加州北部木匠联盟是在模块化的工厂和施工技术的进步。通过招聘实践,它们是影响社会变化和训练人工厂建筑工人通常在主流建筑工人池,其中包括少数民族,妇女,曾被监禁。通过创造就业机会在工人居住的社区,而不是强迫他们做长途通勤工作网站,模块化建筑可以减少排放,同时为员工创造更多的有利条件。
了解政策和立法
公共政策和住房立法影响我们的工作和我们的集体能力项目建设。加州的某人352018年成为法律,旨在简化允许进程和促进发展与相关社会问题融入了立法,包括内含住房要求(可负担得起的和低收入住房)和支付工人的工资。
2022年,新的pro-housing立法越来越关注“独栋分区的结束”某人9和10。某人9允许up-zoning独栋。这up-zoning将允许工器,很多分歧对于大多数房主在周边地区国家,有效地允许four-plexes地区唯一的独栋房屋被允许。某人允许10个城市集中发展附近工作,transit-rich网站,并允许简化审批流程避免上述CEQA挑战。也有例外,这些新法律基于最小批量需求和其他当地需求,但2022年新立法将住房大促进全州。
建筑成本上升和发展是经常推迟了监管和融资,架构师必须寻找新的和创新的方法来影响项目通过设计同时也从事监管和公共政策辩论。进入一个快速发展的行业的模块化和非现场建设简化施工过程,以及重新考虑现有建筑物,步骤在正确的方向上对解决住房短缺在加州。
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