解锁隐藏的价值:城市和开发商如何合作将空置的办公室变成住宅
2023年1月31日作者:Duanne Render
“疫情已经过去。”
随着封锁的几个月越来越远，大多数城市和企业都在这么说。与此同时，我们已经看到混合工作真正生根发芽，许多市场看到了“飞向品质，因为租户选择离开过时的建筑，转而选择拥有现代设施的新建筑。
其结果是办公室空置率上升的趋势，以及对我们城市的一系列负面影响，尤其是我们的市中心和中央商务区。无可回避的事实是，空置的办公空间正日益成为城市和开发商的负担，它们占用了宝贵的房地产，但却无法提供同样的经济价值。
我们研究了这个职位空缺增加的影响，并提出建筑层面的创新解决方案在美国，越来越明显的是，我们必须翻越的一座众所周知的大山，就是说服各个城市坐到谈判桌前来释放这种价值。
城市面临的机遇是巨大的。在应对空置率上升和重振市中心和商业区方面，它们是促进真正变革的关键。为此，我们一直在与北美多个城市合作，以了解如何应对这一挑战。
这一切都始于我们对如何帮助客户快速决定如何处理空置的办公空间的探索。现在，有了这个概念的证明我们就可以快速判断一个表现不佳的资产使一个合适的候选人转换在美国，Gensler正将注意力转向这些转换将对我们的市中心产生的影响。
激励
许多具有公民意识的开发商看到了一个令人兴奋的机会，可以在他们的城市转型中发挥作用。正如市场一再证明的那样，如果没有额外的激励措施，要让这些转换项目在财务上奏效是很困难的。
然而，我们开始看到多个城市通过提供激励措施来解决这个问题，这些激励措施包括对符合一定标准的项目提供现金补助、豁免许可证费用或开发费用，以及在一段时间内减免房产税。
除了财政激励之外，城市的另一个选择是消除开发过程中的摩擦，以使项目更快地进入市场，并降低持有成本。一些例子包括:无须申请将单位由办公室改为住宅，或成立一个专责小组，审查和处理合资格的转换项目申请。
向领导学习
卡尔加里市是北美鼓励转换的领导者。纽约市已经拨款1亿美元，通过一项拨款机制，向符合条件的项目提供每平方英尺75美元的资金，帮助业主将办公室改建为住宅。该计划将使市中心人口增加23%，增加税基，为城市注入新生活，提高活力、活力和安全性。
在芝加哥，该市将努力集中在一个社区拉萨尔街重塑计划该法案为走廊沿线的选定房产提供州、县和联邦的税收优惠。对于符合特定标准的项目，如最低30%的经济适用房，可以通过税收增量融资获得进一步的财政援助。
波特兰市也开始研究这个概念正在考虑一个广泛的激励方案其中可能包括，在集中的地理边界内免除系统开发费用(SDC’s)，地震升级成本的财产税豁免，快速跟踪租户改善许可，以及扩大某些有价值项目的FAR密度奖金。
全市的分析
一些城市正在研究市中心的城市结构，以了解对住宅或真正的混合用途社区至关重要的各种组成部分，以及可以在哪里引入这些组成部分来支持转换。这些组成部分包括开放空间或公园、杂货店、餐馆、教育、儿童保育和交通。在某些情况下，城市正在考虑将未充分利用的停车场改为公园，或在其激励方案中包括在底层使用餐馆和杂货店，以鼓励和协助“社区创造”。
开发商和城市携手合作，可以将空置的办公室变成充满活力的多功能社区，创造投资机会，提高该地区的整体生活质量。通过探索创新的方法来消除进入壁垒，开发商和城市都可以释放这些空置空间中的隐藏价值，并创造充满活力的居住场所。
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