在商业房地产市场陷入困境之际，如何让老旧的办公楼恢复生机
2020年10月7日|文/ Steven Paynter, Charmaine Lam
商业房地产受到COVID-19大流行的深刻影响。特别是对办公空间的一些估计，预计全球空置率将持续上升到2022年，一些陷入困境的城市市场的官员不再预测期待已久的“反弹”。
随着开发商和业主重新审视他们的投资组合，许多人都在想，他们是否会以同样的数量欢迎租户回来。即使到那时，他们还会回到原来的建筑吗?
在大流行开始时，作为保护工人安全的预防措施，许多商业空间被清空。但租户的优先事项已经开始改变。现在距离那些早期的日子已经过去了六个多月，许多人坚持认为，他们的“后covid”办公室必须提供在家无法获得的体验。
毫无疑问，与现代化的a类开发项目相比，这些优先级的变化将使那些已经在挣扎的老旧C类建筑处于亏损状态。a类开发项目设施丰富，设计灵活，天花板更高，通风更好。由于租户可能会在更好的建筑中占用更少的空间以降低成本，我们的许多客户一直在问我们如何准备。他们如何为市场可能发生的变化做好准备?
几十年来，许多房东试图通过不断升级他们的建筑或增加设施来对抗主要城市市场的整体“士绅化”。但正如一位开发商最近告诉我的那样，增加内部健身房或翻新大堂和洗手间等设施已成为C类“军备竞赛”，回报率几乎没有增加。在像卡尔加里这样的市场，他们花费数百万美元来维持目前的租金。
商住转换的挑战和机遇我们都知道表现不佳的C级商业写字楼所面临的挑战:深色的楼板、11英尺高的低天花板、浅而不灵活的租约跨度，这些租约被设计成小的蜂窝办公室或隔间。大多数都有小型集中式机械系统，也没有可操作的窗户。
但如果我们把这些空间重新想象成住宅单元呢?在住宅市场上，这种11英尺(约合11米)的地板高度实际上是非常理想的“阁楼式天花板”。浅租赁深度也是如此，住宅房地产开发商将其标榜为“宽阔的浅单元，拥有良好的自然光”。即使是过时的集中式机械系统也变成了“具有热回收和可持续性的高效集中式系统”。188bet金宝搏在线
以下是发展商在改造或重新定位表现欠佳的楼宇时可以考虑的几个机会:
1.25至35英尺的租赁跨度适合较小的住宅单元。允许一个600平方英尺的单位有20英尺宽，后面有走廊。
2.C类办公室的楼层高度最低为11英尺(约合6米)，但远高于目前新住宅开发项目的目标9英尺6英寸(约合6米)。
3.小楼板-大约8000 - 10000平方英尺-通常是非常可取的，可以很容易地细分为住宅单元的良好组合。
4.办公室比住宅需要更多的电梯和服务。这通常意味着现有的电梯可以改造成立管或垃圾槽。
5.带有分体式电梯组的高层建筑可以成为优秀的多功能建筑。将住宅和商业分隔在低层和高层银行提供了极大的灵活性。
将老旧的商业地产重新定位为有用和可取的空间并不是一个新想法。开发商只需研究底特律和多伦多等城市的项目，这两个城市都通过类似的重新定位努力从之前的低迷中反弹。通过将旧办公大楼改造成住宅单元，为这两座城市的中心地带带来了活力、可步行性和弹性。这是任何地方的开发者都可以效仿的模式。
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