Office-to-Residential转换如何振兴旧金山市中心吗

詹斯勒已经开发了一个专有的建筑评级系统和成本模型评估空置办公楼兼容性适应性重用,转换和重建。迄今为止,詹斯勒市中心评估超过1500万平方英尺的办公空间超过300个建筑在25个不同的城市在北美。

随着空缺在办公楼,詹斯勒曾与开发人员和城市规划者创建一个工具,可以快速回顾现有的办公大楼和确定它们是否兼容多户转换。这个工具的多个标准包括网站的背景下,建筑形式,地板板,建筑信封,和维修。我们可以评估资产快速和快速得出结论关于初始转换从办公室到住宅建筑的适应性。系统开发与开发人员的形式为一个项目或业务模型。

现有建筑的元素,会增加施工成本加权重,也是元素会增加租赁或出售价值,如均衡单元比例和自然光。

旧金山的研究

在2022年的夏天,詹斯勒选择36建筑在旧金山市中心代表一系列的建筑风格和位置。我们分析了这些建筑,发现12个候选人,额定的转换。有趣的是,这个比例的建筑可能的候选人已经符合我们的研究在不同的城市。

市中心Mid-block案例研究

市中心的一个候选人,得分最高的在我们的可行性分析,这是一个1978 mid-block大厦。(顺便说一句,这个时代的建筑似乎使转换的优秀候选人。)建筑的转换功能包括:中心核心,好楼深处,带窗户,对称的形式,几乎只13英尺楼层之间高度。单位制定有效的匀称的列网格和带形窗可以接收让位分区,适应范围,2、和三房单位,再加上几个单位提供额外的洞穴。

外立面的修改会有可能将在创建新的共同居住建筑的空间。开槽上的玻璃线建筑也可以为单位创建私人阳台。大规模修改外观,加上删除部分地板板,可以开拓户外露台建筑居民享受到户外的连接,娱乐空间和花园。

在地面,最近大厅改造已经提供了欢迎和门廊访问社区零售产品,邀请休息室设置,和一个公共庭院户外座椅。单独的建筑入口可以为住宅和办公用户提供专用的游说团体。

将建筑转化为住房提供的不仅仅是居住的地方。这些转换将在未来几年有积极的下游效应,包括增加对食品的需求,医疗、服务和餐饮。住宅还将提供一个协同效益转化为剩余的办公大楼加强生活,工作,娱乐的平衡。有证据表明,办公室内相邻住宅多功能项目有溢出效益提高办公楼的价值。我们设想,多样化的市中心将在全市范围内创造价值。

这铅笔通过政策

将办公室住宅是可实现的,但是一个不小的任务。建筑在海湾地区要求过高建设成本高。加州还有一个巨大的负担,特别是旧金山,住房项目费用的形式,包容要求,加州环境质量法案(CEQA)过程转化为大量的金钱和时间。

修改建筑对于一个成功的转换从房屋建筑差异很大;然而,升级机械、管道、电气系统、垂直循环是必需品。在某些情况下,结构的转换可能会引发地震升级甚至外观修改,这只会增加成本。清空一个建筑的租户也可能是一个障碍。虽然office-to-residential转换逻辑意义,它为开发人员并不总是铅笔。

在某些情况下,成本可能太高了把,但是对于城市,成本可能太高不采取一些行动了。在接下来的几年里,建筑随着入住率的下降和高水平的债务可能不是refinanceable和最终将不得不被写下来或返回给银行。这让业主缩小选项。为了转换在金融达到甚至在减少的基础上,开发人员可能需要额外的援助通过政府补贴、税收减免、和激励计划。

这些转换动机也可能是唯一的方法来帮助旧金山住房满足自己的重要元素州法律的最后期限2031年新建82000套住房(每年10000辆)。历史上,旧金山还没有建立每年5000新单位的住房。因此,我们需要每一个选项可能实现住房元素的目标。如果旧金山遵守国家的住房需求,城市可能会从国家支持保障性住房的资金和基础设施也失去控制自己的分区(又名“建设者的补救措施”)。它还将减少办公室发展空间分配的年度分配支持M。

如果卡尔加里,所以我们可以....

我们与城市卡尔加里分析这个问题,他们已经成功地鼓励转换和创造更多的资产在使用城市的市中心。市中心卡尔加里发展奖励计划成立支持业主将空置的办公室空间转化为住宅用途。

卡尔加里的成功的一部分office-to-residential转换的实现精简政策一直在这座城市的行动(规划批准在30天内)并向开发者提供财政激励(约50美元/ sf)将办公室住宅。

旧金山能提供自己的激励计划类型转换开发人员变得更有吸引力。这里有一些可能性:

• 简化CEQA过程重新定位office-to-residential在现有市区建筑,拥抱和鼓励开发人员使用AB 2011年/ 2022年保障性住房和高公路法案


• 推迟/取消/ office-to-residential发展费用减少的影响


• 推迟/取消/减少开放空间需求转换为现有办公楼


• 发现国家统一分配的资金提供财政激励措施,以帮助抵消高昂的建设改善地震升级和外观的改进。加州州长加文•纽森谈到钱office-to-residential转换在2022年的夏天。在加拿大,它被称为经济救灾。旧金山做同样的事情吗?


• 货币化时可用的道具M办公室分配将办公室住宅(分配可以从住宅购买转换开发人员由一幢写字楼的开发商在未来)


• 暂时放弃包容住房需求转换,虽然最近的研究显示,这本身是不够的


• 重新分配联邦、州和市用于永久的资金支持房地产开发商追求转换项目


• 办公室开发审批与住宅建设目标一旦办公室需求/开发回来

旧金山的下一章

而流行要求我们在太多的计数的方法,它也加速和启发很多激动人心的变化值得庆祝。在旧金山,可以看到整个城市,这些积极成果等景点和设施现在的无车肯尼迪在金门公园大道。我们缓慢的街道变成了一个行人或自行车和徒步旅行的安全传递为社区创造聚集空间,事件和音乐。旧金山的parklet程序允许小企业蓬勃发展和扩大业务,同时对汽车行人优先。我们社区整个城市重新激起人们重燃他们致力于当地的小企业,餐馆和酒吧。让我们利用这个势头实施更为激进的改变市中心。

旧金山市中心是一个伟大的地方。大流行的催化剂可以使它更好:一个充满活力的地方,多样化,和弹性。可以说是什么认为是这个国家最先进的大城市之一,是时候让旧金山认为,工作和行为逐步使用这一刻修订我们的市中心,同时帮助解决我们的住房和无家可归的问题。