房地产的大主科学

生命科学产业已成为我们面临的伟大希望在房地产一个世纪中最重要的公共卫生危机。而其他行业放缓,遭受了由于掩蔽场所和在家工作,科学设施仍在运作,甚至繁荣的黄金市场行业继续寻找医学突破。根据世邦魏理仕美国生命科学公司,风险投资在今年截至2020年第二季度为178亿美元——为任何一段历史记录。

其他行业的经济衰退使得建筑空缺。生命科学市场,另一方面,继续体验的一些空缺和最高就业率最低。对于生命科学组织在关键市场,根本仍可用research-capable空间短缺。房地产有一个明确的机会大主科学。

前所未有的,非科学的可用性空间,结合科学前所未有的需求,推动业主和开发人员考虑将现有non-lab空间转化为设施可以支持研究和开发活动。

所面临的挑战

与工作场所的环境,更容易适应现有建筑的约束,科学项目相差很大。建筑环境必须直接回应科学设计需求和建筑系统必须支持产生的性能需求。除了满足不同需求的科学,这些建筑系统也必须为了保护居住者的健康和安全的化学和生物材料。这使得过程adaptively-reuse这些现有设施科学相关程序复杂,潜在的昂贵,并需要经验丰富的设计、工程和建筑专业人士指导转换。

如何科学构建不同吗?

虽然不存在放之四海而皆准的方法来满足每一个科学的需要,我们的目标是创建一个框架和策略,将对未来的租户的需求。要解决的关键挑战是嫁给现有建筑的独特方面与独特的科学设施和用户规范组织建设可能房子——从生物信息学的基本生物学和化学和临床研究。

在build-to-suit最终用户是已知的情况下,参数转换可以开发用户的特定需求,同时考虑到未来的适应性。另一方面,规范实验室场景呈现出潜在的更高的挑战,要求test-fit迭代与目标租户类型和最有可能的科学用途。

在这些情况下,一个详细的评估现有的设施建设,结合强大的理解这些租户的需求和当地的市场力量,可以建立一个清单的要求,增强,或者修改的需要为了实现设施来支持新的功能。

具体区别是什么?

评估建筑转化为科学功能时,需要考虑以下三个主要方面——每个都有自己的复杂性:

• 代码合规:科学设施必须优先考虑居住者的健康和安全,以及邻近的社区。有可能占用或使用的变化,建筑法规可能需要更改或升级出口系统和消防措施。
• 位置和分区:转换从办公室或科学研究功能是最常见和简单,但其他建筑类型,如高层办公楼、仓库、或零售空间可能需要额外的修改包括新的或更高的效用阁楼公寓的新外观更好的通风,或发电厂在中间楼层。
• 地方规划:除了改变使用,外观修改屋顶和效用的院子里可能需要额外的地方规划部门批准。
• 站点和服务:大多数科学设施需要额外的码头和效用庭院空间接收、存储、分发、和处置危险物质。这个空间往往需要分开运输和接收正常的办公用品,可能需要一个特别设计的存储区域保护住户。
• 独立的服务电梯:在科学的建筑,它是良好的实践有一个单独的服务电梯交付和清除有害物质。
• 有害物质:建筑规范设置危险物质的数量允许在一个控制区域。许多低层,三或四层楼的办公室和研究设施能够满足这些限制没有改变现有的基础设施。然而,这些限制普遍下降随着建筑变得更高,这可能会限制某些类型的研究。占用或使用分类的变化可能允许更多多才多艺的高层实验室,但也可能需要升级消防,权力,和排气系统。
• 时间表:而重用通常可以加快施工进度,因为主要的建筑元素已经到位,这些时间可能更长相比标准重新定位由于增强结构升级基础设施系统和额外的时间如果需要。

• 列间距:理想11英尺(3.3米)的实验室规划模块驱动列海湾比办公室,这可能需要额外的创造力,以避免尴尬的情况列在过道或分区的窗户。
• 地板和屋顶载荷:科学的建筑是设计的好规则100磅每平方英尺(5.0 kn / m²)作为统一的活载。因为办公大楼结构系统的设计常常是最小的代码,这对IBC 50 psf (2.4 kn / m²psf)或80 (3.8 kn / m²)楼上,有时仓库和工业建筑更多的帧可以更好地重新定位候选人。
• 结构振动:科学设备需要控制环境条件和某些设备,电子显微镜等需要低水平的结构振动功能正确。虽然现有的混凝土板关于成绩通常满足性能标准科学、上层可能需要其他解决方案抑制振动。
• 层高:14英尺到16英尺(4.25 - 4.75米的层高是良好的实践对科学的建筑,并将现有的建筑可能需要仔细协调暖通空调系统,以最大限度提高天花板高度和自然光。较小的结构适应性重用调节器可能是有的,但可以创建复杂的暖通空调设计支持增加新鲜空气和废气长期需求和可能限制系统的灵活性。

• 通风系统:必要的数量和类型通风会根据实验室使用的类型和职业风险。典型的生物和化学实验室要求所有空气是疲惫和不循环的安全和清洁要求,对加热和冷却的基础设施提出更高的需求。
• 主要电气服务:科学建筑有时需要两倍多的力量,一个典型的办公大楼由于额外的通风系统和支持科学设备所需功率密度。升级电气服务可能需要参与的城市或公用事业供应商——这可以增加成本和延长时间。
• 备用发电机:通常需要保护关键基础设施系统、持续的研究,和敏感的产品。如果需要一个新的发电机,它也可能使用现场绿化或停车位,需要特殊的允许。
• 全电动建筑:许多地方正在采用“达到”或“拉伸”建筑规范,鼓励清洁空气和可再生能源计划。天然气的消除建筑物和增加对电动汽车充电站的需求可能会进一步增加建筑物的总功率需求。

通过深入了解建筑的独特特点,开发人员和业主可以利用这些现有的资产和投资最适合市场的。但适应性重用项目可以除了简单地满足需求产生影响。现有建筑物的可用性可能会继续增加在今天的经济中,这种策略可以解决炸药需要research-ready空间,同时也有助于振兴城市商业区丢空的大流行。有了正确的设计决策,适应性重用的解决方案有可能开车的一些最先进的建筑科学。

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