从空置活力:重塑旧金山市中心的未来
2023年2月6日|艾米·坎贝尔,冬青阿诺德,道格Zucker
这是第一次在一个博客系列探索的方式重新定义旧金山市中心的未来。读第2部分在这里和第三部分在这里。
大流行已经重新定义了我们的工作关系和“办公室的定义。”这也是加重国家的商业办公大楼证券公司应对未来的混合动力工作和他们的房地产策略。创纪录的高职位空缺,旧金山是美国受冲击最严重的城市之一,用更少的工人回到办公室。在这个由两部分组成的系列博客,我们看看旧金山市中心的新视野:中央商务区(CBD)变成了一个充满活力的,可持续的,和有弹性的综合社区,为什么这个视觉问题,以及我们如何到达那里。
完美风暴
而许多大型商业区全国电视台正在努力恢复到水平,旧金山办公室空缺历史新高在复苏,落后于美国所有主要城市。目前超过2700万平方英尺的空置办公空间(约28%空置,30年高点),根据世邦魏理仕。此外,近50%的当前转租空间将在2025年到期,可能释放出超过1700万平方英尺的额外的写字楼市场。
旧金山一直不成比例地影响“工作从任何地方”模型,给城市留下空的办公楼,市区一个未得到充分利用,破坏城市的预算。超过半数的海湾地区工人有电脑工作集中在专业服务公司,科技公司和行业接受远程工作。新公布的数据美国人口普查局的美国社区调查显示,46%的旧金山人(16岁+)在家工作2021年,相比2019年的7%。
旧金山市中心的不仅仅是其破坏复苏。这是发生在金融核心在美国但这里更明显由于我们独特的劳动力人口。旧金山发生了什么可能的风向标的其他主要城市。
我们买不起市中心的空缺。
城市中心建立在一个办公室使用,像旧金山市中心,空缺的影响广泛的感受。空的建筑意味着更少的人在街上,这伤害了当地小型零售企业和促进犯罪和破坏。
更糟的是,市中心的建筑构成城市的不成比例的税收基础,因为它们的大小和密度,包括房产税和营业税。没有这些建筑被租户,占领城市资金将下降,这直接影响提供社会服务的能力,提高学校和提供执法和公共服务。在最近的一次CNBC的采访伦敦,旧金山市长品种引用一个城市预算赤字超过7亿美元的,她与空的办公室和市中心陷入困境的企业。空是每个旧金山市区的问题,与海湾地区地区更大的连锁反应。
CBD主要用于办公室不再是可行的或可持续。
旧金山的最大挑战之一是在其计划。(市中心金融区)几乎完全用于办公室。城市中心充满了办公大楼,只有占领期间工作时间,让他们空剩下的几小时或几天的一周。大流行加剧了这个问题,把问题的焦点mono-use区,如中央商务区仅有9 - 5使用。坦白地说,它从来就不是一个好主意,现在不再是可行的或可持续。
现在是时候改变这些一次性地区更好地适应不断变化和不确定性,这正逐渐成为“新常态。“保持敏捷和仍然茁壮成长,我们必须在我们市中心发展多元化的混合使用。我们不能重振旧金山的城市核心区与新街家具或偶尔的现场音乐会。这些都是伟大的干预,但是他们隐藏的核心问题:缺乏多样性激活使用保持cbd的24/7,而不是朝九晚五。
市中心不是死亡,它的进化。
城市一直发展和改变。大多数主要城市中幸存下来的事件,如飓风、洪水、甚至战争。也许最出名的持久的地震和火灾,旧金山一直蓬勃发展变化,从淘金热科技革命。彻底改变其DNA。从历史上看,多用途社区一直是每个城市的一个重要部分,在住宅与零售产品混杂,工匠,和行业。直到工业革命和钢框架的引入,电梯技术,分区编码商业区从多功能社区进办公室区/ CBD,是今天的我们更熟悉。
是时候reenvision我们的市中心附近,不仅提供工作但也有机会生活,玩耍,学习。最成功的城市街区有一个独特的角色,并提供各种经验,一切都在15分钟内骑自行车,脚,或公共交通工具。
作为一种独特的街区,旧金山市中心的独特之处在于,它是唯一的相结合的社区之一,工作、商业和住宅发展的水。成功所需的昂贵的基础设施已经烤到旧金山市中心。提供公共交通、开放空间,私有公共开放空间(泡泡)、公园和博物馆,该地区是一个城市最联系社区和文化中心。我们缺的是一个足够用来平衡生态系统的多样性。
一个健康的市中心是一个多功能市中心。
我们重新定义市中心是一个充满活力的社区。而不是office-focused中央商务区,画一个经验的社区提供一个健康的产品,办公室,学校,购物,餐馆,和最重要的是:住房。这个社区很容易导航和多样化的产品,与一系列的建筑类型,年龄,和支付能力。
詹斯勒的2022个城市的调查表明,大多数人是开放移动市中心如果便宜,安全,附近有一个激活的感觉。詹斯勒城市意向调查发现人们识别餐馆、社交场所,咖啡馆作为一个伟大的城市的最重要的特征,其次是公园和开放空间,交通、购物、剧院、博物馆和其他文化景点。商业和办公使用则排在了名单的最后。
为什么复兴市中心的综合问题。
一个多用途社区意味着用户和活动的多样性。这也意味着一天的空间随时被激活,和所有的日子。更多的眼睛在大街上意味着更多的安全和减少犯罪或破坏行为。有更多的计划和打算,人行道上,小巷,在市区和表面可以举办一系列活动,活动,和创造性的表达,如安装或表演。
旧金山市区合作最近提出了强有力的解决方案如何利用和改善我们城市的地平面与物理和规划设计的解决方案。推进这些想法,我们设想给我们更多的街道回到人民和改变non-commute动脉的街道,不旅行(如主圣斯提尔德圣,或Halleck巷),在缓慢的街道。这些街道最近的海湾,来往车辆较少,可以增强创造安静、安全的自行车和行人在户外餐厅和公共活动兴旺的天堂。但这样的公共领域的变化不会自己完成它。
是最可持续的城市已经建立。
为了实现多样性和密度在我们市中心需要一个重要的东西:更多的地方生活。最迅速的路径是我们的办公大楼转换成多户型住房。通过重用现有的市中心的建筑物,我们不仅创造一个更加平衡的生态系统,也在对地球一种更可持续的方式。
通过适应性重用回收建筑环境积极的,可以节省90%的建筑材料,同时尊重的品格和历史的网站,并保存城市的结缔组织。建设有助于全球11%的碳排放量,根据2030年建筑,适应性重用可以减少80%。鉴于这种巨大影响,重用我们的建筑影响三重底线——人,星球,和利润。
下一个大问题是如何做到这一点,在我们的方式是什么,什么必须改变带回到我们的商业区和多样性,再一次,让人们在他们的社区。
在我们的博客系列的第2部分中,我们将探讨这些问题。
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